金拍、銀拍、法拍市場參與者越來越多，大量投資客並穿梭其中，拍定底價越來越接近市價。台灣金融資產服務公司日前某場拍賣會中，一棟位於台北縣樹林的二層樓透天厝，甚至以超出底價47.44%的高價決標，拍定價格比市價還高。 很多人不禁要問：拍賣市場還有多少便宜屋可撿？ 法拍屋轉手 利潤最高 根據台灣金服公司統計，「金拍屋」（金服公司拍賣的房地產）市場成立迄今，平均成交價格約為市價的72.5%；平均拍次則是2.47拍，換言之，想要購買中意的金拍屋，至少第二拍就得進場。至於銀拍屋（銀行委託專業機構或自售的拍賣屋），銀行業者說，平均成交價則是略低於市價七成。法拍屋市場拍定價通常低於市價五成，投資的利潤最高，但實際拍定價格視房屋條件差異相當大。 拍賣屋其實源自法拍屋，拍賣底價從市價起跳，每多一拍，底價就打八折，連拍四次（底價僅剩市價51折）都乏人問津的法拍屋，很多債權銀行就會重新包裝後成為銀拍屋，有些銀行會委由專業拍賣機構戴德梁行拍賣，或是銀行自行標售，底價訂定多半為市價6折至65折。 一般而言，拍賣屋投資管道不外透過法院購買法拍屋；到台金服公司拍賣會場投標，購買金拍屋；或直接至戴德梁行的拍賣會喊價，購買銀拍屋，算來算去就是三條途徑。 啊，停拍 別人買走啦 不過，對拍賣屋有興趣，經常仔細研究台灣金服公司拍賣公告的民眾，可能會有疑問。原來，許多原本已經被相中，準備進場標購的待拍物件，常常在拍賣會前夕被宣告停拍，投資人只好倖倖然重新尋找投資標的，這些停拍物件到那裡去了？ 台灣金服副總陸俊雄說，停拍的物件不是被私下買走，就是屋主捨不得房子被賣掉，趕在拍賣會開始前和銀行達成協議，透過繳交利息或償還本金方式，相當程度解決債務問題，挽救房子被拍的危機。如果不想在公開拍賣會與眾多買家競價，不妨可以透過和屋主私下協議購買，協議後達成的成交價通常會比拍賣底價略高，但若房子賣相佳，能夠吸引買家，私下協議管道的購買價格還是可能會比拍賣會上的拍賣價格低。 私下買 議價較麻煩 停拍的物件可以被「私下買走」？陸俊雄說，部分買家看到中的房子會「提早下訂」，直接與銀行和債務人洽談，希望跳過拍賣程序，確保可以買得到。 陸俊雄表示，直接議價的好處是沒有競爭者，買到房子機率大，但卻不見得簡便。房屋雖然淪為待拍物件，但所有權仍然屬於屋主，債權銀行只是擁有債權而已，想要透過私下議價購買拍賣屋的民眾，不但得和銀行交涉，還必須和屋主洽談，待三方都達成協議，敲定價錢後，才可能成交。 陸俊雄表示，最重要的是，在銀行和債務人都希望賣得好價錢情況下，透過提前議價購買拍賣屋，仍然免不了被要求加價。 陸俊雄說，透過拍賣會購買法拍屋或金拍屋十分簡便，不用大費周章到處商談，唯一的缺點是不一定買得到，而且在不確定有多少競標者情況下，往往加價幅度都比較私下議價來得高。 拍賣程序前 買到超值 其實，拍賣屋不一定只有在拍賣體系才能購得。 如果能在房子「成為逾放屋等待法院查封」，或法院「已查封，但尚未進入拍賣公告程序」前，提早獲得訊息，將有機會用較好的價格，輕鬆買到最物超所值的房子，而這部分資訊的獲取，就有賴於平日和房仲經紀人維持良好關係。 信義房屋企研室林永孟表示，許多屋主雖然房子已被銀行列為逾放屋，但在法院沒有正式查封前，賣屋還債的意願多半不高，就算有屋主願意在查封前委託房仲公司代售，這個階段的房屋也都是以一般中古屋名義出售，不見得有比較好的轉手利潤。 林永孟說，一旦房屋遭到查封，準備依程序進行拍賣，這時屋主多半己經開始著急，因為，法拍屋金拍屋首拍底價就是市價，很少人會選在這時候進場，往往真正拍出去時，都已經是二、三拍，僅餘市價8折甚至是64折的「剩餘價值」，在屋主和銀行都不樂見房屋被低價賤賣情況下，如果屋主在查封後委託房仲經紀人儘速脫手，這時的價格就非常好談。 林永孟表示，目前金拍屋或法拍屋多半在第二、三拍（市價八折到64折之間）成交，透過管道得知有待拍房屋的民眾，如果希望將價格殺到市價六折以下，成交機率幾乎是零，「人家乾脆就按程序讓房子被拍賣就好了，搞不好還有買方願意加價」。 市價8折 最容易成交 他說，搶在拍賣程序啟動前提早議價，可以省去鑑價和拍賣成本，較之拍賣會前的私下議價，價格可以再砍一截。林永孟認為，市價八折是銀行、屋主和買方，三者都能接受的價碼，也最容易成交。 拍賣消息 仲介一把抓 至於如何獲致這類即將遭到拍賣的房屋消息，林永孟表示，不妨多注意房屋廣告中的「急售」字樣，並且常和熟悉的房仲經紀人保持連繫。 對於還是有不少民眾，對拍賣房屋存有品質不良，缺乏保障，「一定有什麼問題」的刻板印象，陸俊雄表示，金拍屋和法拍屋其實沒有什麼不好，但還是要專業投資客才懂得搶。 電話:04-23160106 傳真:04-23130523